Immobilienbewertung

Welche Verfahren in der Immobilienbewertung gibt es?

In der Immobilienbewertung gibt es verschieden Möglichkeiten um den Verkehrswert zu ermitteln. Die drei bekanntesten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren.

Arten der Immobilienbewertung

Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren in der Immobilienbewertung ist sehr beliebt, da die aktuelle Marktlage berücksichtigt wird. Durch den Vergleich mit anderen Immobilien erhält man einen objektiven Überblick über den derzeitigen Verkehrswert.

Beim Vergleichswertverfahren werden die Verkaufspreise gleichwertiger Immobilien und Grundstücke miteinander verglichen. In der Immobilienbewertung wird das Vergleichswertverfahren bei Grundstücken, Eigentumswohnungen oder Häuser, die von den Eigentümern selbst genutzt werden angewendet. Die Objekte sollten sich auf jeden Fall in der gleichen Stadt und nicht zu weit voneinander entfernt befinden. Außerdem sollten sie sich in Größe und Ausstattung ähnlich sein. Man sollte also kein neu errichtetes Haus mit 300 m² Wohnfläche, Luxusausstattung und 2500 m² großen Garten mit einem 1930 erbauten Haus mit 100 m² Wohnfläche und 250 m² großen Garten vergleichen.

Die Verkaufspreise findet man in der Urkundensammlung des Grundbuches. Es gibt auch Dienstleister die die entsprechenden Informationen in einer Datenbank anbieten. Bei der Immobilienbewertung fließen noch Aspekte wie Infrastruktur, Ausstattung und der bauliche Zustand mit ein.

Die Vorteile des Vergleichswertverfahrens sind:

  • zuverlässiges und leicht nachvollziehbares Wertermittlungsverfahren
  • spiegelt den tatsächlichen Verkehrswert wider

Nachteile:

  • oft gibt es zu wenige Vergleichsobjekte
  • Ergebnis unterliegt stärker den Schwankungen des Marktes als andere Verfahren in der Immobilienbewertung
Immobilienbewertung

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren ist ein weiteres klassisches Verfahren in der Immobilienbewertung. Beim Sachwertverfahren versucht man die Kosten, für die Wiederherstellung der Immobilie zu schätzen. Dieses Verfahren wird bei Immobilien angewendet die selbst genutzt werden. Meisten sind das Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser und Zweifamilienhäuser.

Boden- und Gebäudesachwert

In der Immobilienbewertung wird beim Sachwertverfahren der Wert des bebauten Grundstückes ermittelt. Der Sachwert ergibt sich aus dem Bodenwert und Gebäudewert. Beide Werte werden getrennt von einander ermittelt. Zuerst wird der Bodenwert ermittelt, dann der Gebäudesachwert. Der Gebäudesachwert ergibt sich aus dem Bauwert inkl. Baunebenkosten und den Außenanlagen. Um den Sachwert zu ermitteln sind u.a. folgende Informationen notwendig.

  • Grundstücksgröße
  • Baujahr des Hauses
  • Grundstückspreis
  • Baubeschreibung
  • Informationen über notwendige Reparatur- und Instandhaltungsarbeiten

Die Festlegung des Sachwertes eines Gebäudes ist schwierig und sollte sorgfältig durchgeführt werden. Bei der Bestimmung des Sachwertes fließen noch Gebäudezustand, Baujahr, bisherige Nutzungsdauer und Restnutzungsdauer in die Kalkulation mit ein.

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren ist in der Immobilienbewertung ebenfalls ein klassisches Wertermittlungsverfahren. Es bestimmt den Wert zukünftiger Einnahmen einer Investition. Für potenzielle Vermieter oder Investoren ist dieses Verfahren oft Grundlage für eine Kaufentscheidung.

Im Immobilienbereich wird dieses Verfahren der Immobilienbewertung bei Renditeobjekten, wie Mietwohnungen, Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien etc. verwendet.

Hier lesen Sie wie Sie Ihre Wohnung erfolgreich in Wien verkaufen

Das Ertragswertverfahren ist eine komplexe Rechenaufgabe. Es gibt zwei unterschiedliche Verfahren. Das vereinfachte und das vollwertige Ertragswertverfahren. Beim vereinfachten Ertragswertverfahren wird der Bodenwert und eine daraus resultierende Bodenwertverzinsung vernachlässigt. Beim vollständigen Ertragswertverfahren wird der Wert von Grund und Boden berücksichtigt.

Möchten Sie Ihre Immobilie verkaufen vorher jedoch eine Marktwerteinschätzung erhalten? Vereinbaren Sie jetzt einen Termin mit uns!

Wohnung in Wien verkaufen

7 Schritte mit denen Sie Ihre Wohnung in Wien erfolgreich zum bestmöglichen Preis verkaufen.

Irgendwann reift die Entscheidung und man beschließt die Wohnung in Wien zu verkaufen. Viel Zeit hat man in der Wohnung verbracht, sie wurde liebevoll dekoriert und man hat viel Geld investiert. Aber irgendwann ist die Zeit reif um die Wohnung zu verkaufen. Es gibt viele Gründe für einen Wohnungsverkauf. Eine neue Arbeitsstelle in einem weiter entfernten Ort, Trennung vom Partner, Familienzuwachs,….

Blick über Wien. Wohnung verkaufen

Die wichtigste Frage nach der Verkaufsentscheidung ist jedoch „Wie kann ich meine Wohnung so schnell wie möglich zum bestmöglichen Preis verkaufen?“. „Inseriere die Wohnung auf facebook, schreib beim Preis besser mehr hin und morgen is die Bude weg“, haben viele sicherlich von so manchem „Experten“ aus dem Bekanntenkreis gehört. Aber ist es wirklich so, dass jeder Preis bezahlt wird?

Nein, jeder Preis wird nicht bezahlt. Zu den unterschiedlichen Preisstrategien beim Wohnungsverkauf gibt es bald einen eigenen Beitrag. Nur soviel. Je höher der Preis vom Verkehrswert angesetzt wird, desto niedriger wird der tatsächlich erreichte Preis. Nun aber zu den 7 Schritten mit denen Sie Ihre Wohnung in Wien erfolgreich verkaufen:

Der richtige Verkaufspreis

Wie bereits in der Einleitung geschrieben ist es wichtig einen angemessenen Verkaufspreis zu verlangen. Gerade in Ballungszentren, wie Wien eine ist, ist die Nachfrage nach Wohnungen groß. Viele Immobilienbesitzer die ihre Wohnung in Wien verkaufen möchten, glauben einen beliebigen Verkaufspreis aufrufen zu können und diesen auch zu erhalten. Aber das ist nicht richtig. Wohnungskäufer sind sehr gut informiert und nicht bereit jeden beliebigen Preis zu bezahlen. Sie können daher ihre Wohnung nur verkaufen wenn Sie einen marktgerechten Preis verlangen. Diesen Preis erhalten Sie wenn Sie eine professionelle Wertermittlung machen (lassen). Dabei wird u.a. die Größe, der Zustand, das Alter, die Lage, und der Grundriss der Wohnung berücksichtigt. Weiters werden vergleichbare Wohnungsangebote und erzielte Preise von Wohnungsverkäufen in der näheren Umgebung analysiert und ausgewertet. Ein Immobilienmakler kann Ihnen bei der Wertermittlung helfen und sagen ob Ihre Preisvorstellung erzielbar ist.

Welche Verfahren in der Immobilienbewertung gibt es?

Möchten Sie eine Einschätzung in welchem Rahmen der Verkaufspreis Ihrer Wohnung liegen könnte. Wenn Sie ein paar Daten in das Formular eingeben, melden wir uns bei Ihnen mit einer ersten groben Einschätzung und um die weitere Vorgehensweise (falls gewünscht) zu besprechen. Kostenlos und unverbindlich!

Objektaufbereitung

Wichtig beim Verkauf ist, dass alle relevanten Unterlagen und Informationen zur Wohnung vorhanden sind. Sie sollten die Wohnung so aufbereiten, dass Sie für die potentiellen Kaufinteressenten interessant ist. Sie müssen und sollen nicht Unsummen in Ihre Wohnung stecken. Kleinere Schönheitsreparaturen können Wunder bei der Besichtigung bewirken.

Wohnung verkaufen Wien - Objektaufbereitung

Vorgemerkte Kaufinteressenten

Die Verkaufsdauer hat einen nicht unerheblichen Einfluss auf den Verkaufspreis. Je länger die Wohnung zum Verkauf steht, desto weniger Interessenten finden sich. Im besten Fall hat man bereits vor dem Inserieren Kaufinteressenten für die Wohnung. Immobilienmakler haben meist Anfragen von Interessenten.

Nachbarschaftsmarketing

Um die Wohnung schnell zu verkaufen möchte man so viele Menschen wie möglich erreichen. Das gelingt am besten mit Onlineplattformen im Internet. Es ist jedoch wissenschaftlich erwiesen, dass 80% der potentiellen Käufer nur zehn Entfernungsminuten entfernt wohnen. Nachbarschaftsmarketing, Mailings und gezielte Ansprache sind sehr wirksame Methoden um Kaufinteressenten zu finden.

Entfernungsmarketing

Man sollte keinesfalls auf Inserate in Internetportalen verzichten. Die restlichen 20% erhöhen die Chance, dass Sie Ihre Immobilie zum bestmöglichen Preis verkaufen.

Qualifizierung und Besichtigung

Nach Inserierung der Wohnung werden sich die ersten Interessenten melden. Sie werden Besichtigungstermine vereinbaren und viele davon als Zeitverschwendung verbuchen. Viele Interessenten kommen nur um die Wohnung anzuschauen. Andere sagen den Besichtigungstermin kurz zuvor ab, oder sagen überhaupt nicht ab. Ein Immobilienmakler kann Ihnen bei der Qualifizierung der Interessenten helfen.

Kaufunterstützung und Objektübergabe

Ist ein Käufer gefunden und sind sich alle Parteien über die Kaufbedingungen einig, erstellt ein Rechtsanwalt oder Notar den Kaufvertrag. Nach Unterzeichnung und Beglaubigung durch den Notar wird die Wohnung übergeben.

Möchten Sie Ihre Wohnung in Wien verkaufen aber auf die Unterstützung eines Immobilienmakler nicht verzichten? Kontaktieren Sie uns jetzt für ein unverbindliches und kostenloses Gespräch! Wir helfen Ihnen Ihre Wohnung in Wien zum bestmöglichen Preis zu verkaufen!